ג' רכשה דירה בעיר בדרום הארץ וסוף סוף הרגישה שמצאה את בית חלומותיה. לאחר העברת התשלום הראשון למוכר, התגלה לה שגודל הדירה הרשום קטן משמעותית מגודל הדירה בפועל. הדבר הינו קריטי שכן הבנק שג' תכננה לקחת ממנו משכנתא היה מוכן להעביר לה סכום משמעותית קטן יותר ועקב סיבה זו לא יכלה ג' להשלים את העסקה. הדבר גרם לג' מפח נפש והפסד כספי גדול שכן נאלצה לשלם למוכר את הפיצוי המוסכם בסך של יותר מ-100,000 ₪.
אירועים כאלו לצערנו מתרחשים על בסיס קבוע בשוק הדירות בישראל, וזאת מפני שהצדדים ובעיקר עורכי הדין של הצדדים אינם מיישמים מספר כללי אצבע בכל עסקת מקרקעין ולא עורכים את הבדיקות המתאימות טרם ביצוע העסקה.
במאמר זה נסקור 5 כללים שחובה להכיר לפני קניית דירה
כלל 1 – יש לוודא שמה שהובטח בעל פה מופיע בחוזה
אחד הכללים הבסיסיים בכל עסקת מקרקעין, הינו שעסקת מקרקעין חייבת להיות בכתב ולא בעל פה. ולמרות זאת, רוכשי דירות רבים מתפתים ללכת שבי אחר הבטחות שווא והכרזות מצד המוכר, כאשר פעמים רבות מדובר בהבטחות שאינן מועלות על הכתב בחוזה. לכן, חשוב לזכור שכל עוד הדבר לא מועלה על הכתב ואינו מוזכר בחוזה המכר, להבטחה שהבטיח המוכר אין כל משמעות וברוב המקרים לא יוכל הקונה לומר למוכר : "אבל הבטחת לי", שכן כאמור במקרקעין ובכלל בדיני החוזים החוזה אמור להכיל את כל מה שסוכם בין הצדדים.
כלל 2 – חשוב לבדוק את הזכויות הרשומות של הדירה
מנסיונו של עורך דין ניר אביבי, קורה לא פעם, שמוכר מצהיר בפני הקונה כי הוא הבעלים, אך מבדיקה יסודית שעושה עורך הדין מתגלה כי המקרקעין רשומים בכלל על אדם אחר. בנוסף לכך ישנם נכסים רבים שהבעלים הרשומים הינה רשות מקרקעי ישראל, קק"ל ועמידר, ולכן יש לבדוק האם הנכס מהוון (כלומר האם הזכויות במקרקעין נרכשו מאחד הגופים שנזכר לעיל) ומה רשום באותם גופים. לדוגמא לפעמים ישנו חוב של בעל הזכות (מוכר הדירה) לאותה רשות, דבר אשר יכול לסרבל את המכירה ולהשליך גם על הקונה העתידי ועוד מקרים רבים בהם הזכויות הרשומות של הדירה אינן מוסדרות כראוי. דוגמא נוספת הינה בבתים משותפים כאשר חברה משכנת אינה הסדירה את רישום הזכויות על שם בעלי הדירות בבניין ועל כך יש לתת את הדעת בעת הרכישה.
כלל 3 – לוודא שאין חריגות/ליקויי בניה ו/או צו הריסה על הדירה
מנסיוננו, לרכוש דירה שקיימים בה חריגות בניה או ליקויי בניה זהו דבר שגורם לעגמת נפש רבה ולתחושת תסכול של הקונה. לא פעם מגיעים למשרדו של עורך דין ניר אביבי רוכשי דירות שמרגישים מרומים מאחר והמוכר לא גילה להם והסתיר חריגות בניה וליקויי בניה בדירה, וכעת לאחר החתימה על חוזה המכר ולפעמים אף לאחר השלמת מלוא תשלום התמורה, מתגלים הליקויים ו/או החריגות. מומלץ מאוד שלא להגיע למצבים אלו ולערוך בדיקות מקדימות טרם ההתקשרות בחוזה המכר – לבדוק בוועדה לתכנון ובניה ולבקש תיק בניין, לבדוק ברשויות המתאימות – רמ"י, עמידר ועוד והעיקר להיות בטוח ומשוכנע שאין לדירה חריגות בניה, ליקויי בניה וכמובן שאין צו הריסה על הדירה.
כלל 4 – לערוך בדיקה מקדימה עם שמאי מקרקעין ועם הבנק המלווה טרם רכישת הדירה
מפח נפש גדול יכול להגרם כאשר מסכמים על מכיר דירה בסכום מסויים, ולאחר החתימה והעברת התשלום הראשון, מגלים כי ערך הדירה נמוך יותר עקב חריגות בניה, מפגעים כאלו ואחרים ועוד. הבנק לצערנו מסכים לשלוח שמאי מטעמו רק לאחר שנחתם הסכם מכר, ולכן השמאי מטעם הבנק יגיע להעריך את שווי הדירה רק לאחר החתימה והעברת התשלום הראשוני מהקונה למוכר. לכן, על מנת לצמצם סיכון, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין שעובד עם הבנקים אפילו לפני החתימה על חוזה המכר על מנת לצמצם סיכון שערך הדירה לפי הערכת השמאי יהיה נמוך מערך הדירה על פי החוזה.
כלל 5 – לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין שמתמחה בקניה ומכירה של דירות מגורים
כלל זה, הינו כלל שאם מיישמים אותו נכונה, יכולים להמנע מכשלון ארבעת הכללים הקודמים, שכן עורך דין מקרקעין בעל נסיון שמתמחה בקניה ומכירה של דירות מגורים, יוודא את כל האמור לעיל, החל מעריכת בדיקות מקדימות של הדירה, הן במוסדות התכנון והן במוסדות הרישום וגופים הרלוונטיים. כמו כן עורך הדין ידע לערוך את הסכם המכר בהתאם לדרישות והאינטרסים של לקוחותיו ובכך ישמור עליהם וכמובן ידאג שהרישום יתבצע כדין והזכויות יעברו על שם לקוחותיו.
עו"ד ניר אביבי. צילום: מאיה חבקין
עורך דין ניר אביבי – עורך דין קניית דירה
עורך דין ניר אביבי הינו עורך דין מקרקעין ומתמחה בנדל"ן ובעסקאות מכר, תמ"א 38, פינוי בינוי, ייצוג דיירים וועדי בתים בבית המשותף וכן בחוזים ועריכת חוזים וייצוג בערכאות משפטיות.
משרד עו"ד ניר אביבי
טלפון: 073-7258914
הכתוב אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
