אתם זוג צעיר והחלטתם לרכוש דירה? כנראה שזו אמורה להיות אחת ההחלטות החשובות ביותר שתעשו במהלך חייכם ולרוב – זו גם ההשקעה הכספית הגדולה ביותר שתעמוד בפניכם.
כדאי להבין ולהפנים: אתם עומדים לעבור חוויה עוצמתית ומרגשת, אך לעיתים מעייפת ואולי מרגיזה. כל זאת, עד שתראו עצמכם יושבים בנחת מול הטלוויזיה בסלון ביתכם החדש.
אז רגע לפני, קחו כמה טיפים שיכולים לעזור לכם לעשות את זה נכון.
ערן רוזנברגר, יועץ נדל"ן בכיר ברי/מקס אקטיב בן גוריון 83 בת-ים, מסביר כי בשלב ראשון בודקים כמה כסף יש לכם כהון עצמי (כמובן, יחד עם העזרה מההורים) מכירת הדירה הקיימת (אם יש) ובדיקה עקרונית בבנק או עם יועץ משכנתאות לגבי גובה המשכנתא שאתם יכולים לקבל.
בידקו אם מחירי הדירות באזור בו החלטתם לחפש עומדים בתקציב הכספי שלכם. מגוון הדירות גדול, המחירים מגוונים ויכול להיווצר מצב שבו תתפתו לכיוונים שלא תכננתם מראש. מומלץ להגדיר מסגרת תקציבית קשיחה לרכישת הדירה, ולהשתדל שלא לחרוג ממנה.
כמובן, לא לשכוח הוצאות נוספות שחייבים לקחת בחשבון. בין ההוצאות הנוספות הנפוצות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, מס שבח, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר (במיוחד אם צריך לשכור דירה עד לכניסה לדירה החדשה), הובלה, שיפוץ ועלויות משכנתה. מדובר בעשרות אלפי שקלים ואף יותר, אם מדובר באזורים יוקרתיים.
עתה, כאשר אתם יודעים מה התקציב שלכם ויודעים לאיזה אזור אתם רוצים לעבור; זה השלב בו תתחילו לחפש את הדירה המתאימה. האופציות העיקריות לחיפוש הן: מתווכים, אתרי אינטרנט, לוחות הנדל"ן בעיתונות, שלטים וגם המלצות מחברים/משפחה.
ביקור ראשון בנכס
לאחר שאיתרתם מספר דירות שיכולות להתאים לכם, הגיע רגע הביקור הראשון. הגיעו באור יום, אז פשוט רואים יותר טוב את הליקויים; רואים את כמות האור הטבעי הנכנסת לדירה, וכן – בדיקת הסביבה והרעש בשכונה נוחה יותר. בביקורים הבאים ודאו גם אם יש רעש מהשכנים למעלה, מהשכנים ממול וכדומה. בידקו את מספר חדרים ואת מיקום הדירה בתוך הבניין: האם הדירה עורפית או פונה אל הרחוב? מה אתם מעדיפים? מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים בשעות שונות במהלך היום, וגם במהלך סופי השבוע כדי לעמוד על מפגעים או כשלים אפשריים.
שימו לב לפרטים הקטנים
תכנון פנימי ותשתיות. בידקו אם התכנון הפנימי של הדירה מתאים לכם; האם יש לדירה דוד שמש? זה יתרון, כי הוא חוסך הרבה חשמל; שימו לב כמה תצטרכו להשקיע בדירה – אם אין מזגן או שהמזגן ישן, מצב הצנרת, רטיבויות בתקרה ובקירות, מצב הריצוף. האם תצטרכו להוריד קירות? אל תסתפקו בבדיקת דירה אחת – בידקו כמה דירות וחישבו על הצרכים שלכם בטווח הקצר ובטווח הארוך. שימו לב – אם הדירה מתאימה לכם באופן כללי, אבל היא במצב מוזנח או שהיא בקומה פחות מבוקשת, תוכלו להוריד במחיר. בידקו גם את חדר האשפה – מצבו יספר לכם גם על טיב השכנים בבניין.
כיווני אוויר
אם אתם אוהבים דירה חמה (כולל בקיץ) בחרו דירה שרוב הקירות שלה פונים לכיוון דרום. לעומת זאת, חשיפה מרבית לכיוון צפון תחסוך לכם מזגן בקיץ, אבל פירושה גם קור בחורף.
בדיקת בעלי הדירה
בידקו היטב מי בעלי הדירה, הוצאת נסח טאבו של הדירה חשובה לדעת אם מי שמוכר לכם את הדירה הוא באמת בעלי הדירה. ואולי יש לו שותפים, שאינם מודעים לכך שהוא מוכר את הדירה? בנסח הטאבו תוכלו לראות אם הייתה בנייה חריגה ואז, תבקשו היתר לבנייה החריגה וכדומה. לבדוק אם אין צווי הריסה או צווים מנהליים לדירה. לבדוק אם יש חובות לדירה: במקרה ועל הדירה רובצת משכנתא, יש לדאוג שהמוכר יסלק אותה (בדרך כלל נהוג לאחר התשלום הראשון שיהיה בגובה המשכנתא) ולהסיר את השעבוד לבנק.
נסח הטאבו
הוא צריך להיות כמה שיותר מעודכן מבחינת מועד הוצאתו; אם בעלי הדירה, או מתווך, מראה לכם נסח טאבו מלפני שנה, אל תסתמכו עליו; אתם יכולים להוציא נסח טאבו מעודכן באופן מקוון באתר משרד המשפטים באינטרנט, או לגשת ללשכת המקרקעין באזור. תדאגו שיהיה לכם מספר גוש וחלקה.
בדיקת סביבת הבניין
בשלב הבא שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון – קירבה לכביש ראשי, אנטנות סלולאריות (לעיתים יש אפילו בבניין עצמו), מזבלה בסביבה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שייבנו עליו. אם יש לכם ילדים קטנים וזה חשוב לכם – בידקו אם יש בסביבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי. אנשים מבוגרים יעדיפו דווקא סביבה ללא כל אלה. אם אתם בוחרים לעבור לעיר אחרת – תבררו איך מערכת החינוך בה; בדקו את תשתיות כבישים ונגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים.
רוצים להישאר מעודכנים?
חשוב יהיה לכם מאוד לדעת גם אם מתוכננים לקום בקרבת הדירה שאתם רוצים לקנות פרויקטים נדל"ניים. והרי לא תרצו לגלות שיום אחד שצמח לכם מגדל דירות מול העיניים, כזה שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו.
בכל מקרה, אל תסתמכו על דברי בעלי הדירה בעניין. את זה ניתן ובעצם חובה לבדוק במשרדי מהנדס העיר או בוועדה המקומית לתיכנון ובנייה ביישוב בו אתם רוצים לקנות את הדירה.
תנו למומחים לעשות זאת במקומכם: זמן הוא משאב נדיר אצלכם? אינכם מספיקים להקדיש די זמן לבדיקה וחיפוש מעמיקים של דירות? זה אופייני כמעט לכולם ולכן – מומלץ לפנות למתווך שמכיר היטב את האזור בו אתם מחפשים דירה. הוא ידע לבדוק ולעלות על הנקודות הבעייתיות וכך לסנן עבורכם דירות לא מתאימות או להוריד את המחיר – בהתאם לחיסרון אם וכאשר יתגלה.
