מחירי הדירות עדיין אינם יורדים ו"הקיפאון נמשך" (כך קבע הכלכלן הראשי במשרד האוצר בסקירתו על ענף הנדל"ן למגורים לרבעון האחרון של 2017), אבל משהו בהחלט משתנה בתקופה האחרונה בשוק הנדל"ן.
סך הדירות שנרכשו במחיר השוק ברבעון האחרון של 2017 הוא 21.4 אלף בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2011, שהמכירות בו צנחו אחרי המחאה החברתית. מדובר בירידה של 8% במכירות הדירות בהשוואה לתקופה המקבילה ב–2016 ובכך חותם הרבעון האחרון של 2017 רצף של חמישה רבעונים שבהם נרשמה ירידה במספר העיסקאות, ברצף השלילי הארוך ביותר מאז תחילת העשור הקודם.
רוצים להישאר מעודכנים?
בהתאם לנתונים הללו, בעלי הדירות שמחליטים להוציא את נכסיהם למכירה מתחילים להבין שהמציאות השתנתה והשיטה לפיה נוקבים במחיר גבוה ומחכים שיגיע קונה שיהיה מוכן לשלם אותו, כבר לא עובדת. העובדה הזאת עולה בבהירות מהסיכום השנתי של מדד yad2 לשנת 2017. מדובר במדד ייחודי בכך שהוא מתבסס על חוכמת המונים ומשקף בצורה הטובה ביותר את המצב האמיתי בשוק.
בעלי הדירות המציעים דירות למכירה באתר yad2 משנים את מחירי הדירות בהתאם להערכותיהם ולציפיותיהם. באופן טבעי, כשהשוק מתכווץ ועליות המחירים מתמתנות, וכשבעלי הדירות סבורים שמחירי הדירות עשויים לרדת, הם מתגמשים ומורידים את מחיריהן במטרה למכור אותן ותופעת המחירים המופרכים מצטמקת.
במחצית השנייה של 2017 המחירים שדרשו בעלי הדירות ירדו ביותר מ–50% מהערים הנסקרות. יש לציין כי מאז שהמדד יצא לדרך ב–2008, התופעה הזאת נצפתה בפעם השלישית. הפעם הראשונה היתה בשיא המחאה החברתית ב–2011, ואילו השנייה אירעה באמצע 2014, כששר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, קידם את תכנית מע"מ 0%. בעלי הדירות הורידו את המחירים המבוקשים באותם מקרים ביותר מ–50% מהערים שנסקרו במדד. החשוד העיקרי להתנהגות הזאת היו כמובן ההגרלות הגדולות של "מחיר למשתכן".
הכרזה על ירידות מחירים בשוק הדיור עדיין מוקדמת, אך יש אינספור דיווחים מהשטח על לחצי מחירים, על מוכרים שמתקשים למכור את הדירות כמו לחמניות, כפי שקרה בעבר. ניתן לציין שמגמת העלייה נבלמת ויש סימנים להתייצבות ואף לירידה במחירי הדירות.
האם מסתמנת התחלה של פיצוץ בועת הנדל"ן הישראלית? סימנים לכך בהחלט קיימים, אם כי קביעה כזו צריכה עוד המתנה של חודשים ארוכים. השורה התחתונה היא שיש סימנים ברורים למגמת שינוי בשוק הנדל"ן ותקופת הגאות במחירי הדירות עומדת לקראת סיום.
להערכתי, השוק עבר את שנתו האחרונה של רצף העליות שהחל ב-2007 וכפי הנראה, לקראת סוף 2018 כבר נתחיל להרגיש בשינוי שיבוא לידי ביטוי בירידות מחירים משמעותיות.
הכותב הוא מנהל צוות רימקס אקטיב, בת ים.
